已上市24只REITs公司发行规模合计超780亿 资产多样性有望进一步提高

   展望2023年，中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，新发和扩募双轮驱动下，公募REITs的新发规模和数量有望更上一层楼，并带动更多增量资金进入市场。同时，REITs覆盖的底层资产类型有望进一步丰富。随着相关经验不断积累，REITs市场资产转让、税收等制度也将进一步规范和完善。

   12月27日，首单生物医药产业园REITs——华夏和达高科REIT上市。至此，上市REITs已达24只，发行规模合计783.61亿元。其中，13只为今年新上市REITs，发行规模合计419.48亿元。

   “预计明年REITs扩容将提速，资产多样性有望进一步提高。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆对《证券日报》记者表示，未来能源基础设施领域有望成为重要的增量市场，包括风电光伏、水力发电等清洁能源项目和特高压充电等基础设施。

   已上市REITs

   整体运行平稳

   从项目属性来看，上述24只REITs中，产权类14只，特许经营类10只。从资产类别来看，仓储物流、生态环保、交通、产业园区、能源和保障性租赁住房类分别为2只、2只、7只、8只、1只和4只。

   “年内新上市13只公募REITs，除高速公路、产业园区等类型外，还新增了保障性租赁住房、清洁能源等新类型底层资产。”明明表示，另外，12月15日中证REITs指数正式发布，为衡量REITs市场收益水平提供良好的参考基准。

   从上市后的市场表现看，REITs整体运行平稳，其中，产权类的表现总体好于特许经营类。据Wind资讯数据统计，截至12月26日收盘，上市REITs较发行价平均上涨17.1%，其中，13只产权类REITs平均涨幅为25%。从现金分派率来看，特许经营类REITs相对较高。

   “今年公募REITs市场整体表现稳中有进，已发行产品二级市场价格总体保持稳定。”莫一帆表示，另外，相比2021年，公众投资者对本年度公募REITs产品发行的认可程度进一步提高。

   今年以来，新发行REITs产品普遍受到市场追捧。其中，华夏基金华润有巢REIT的网下认购倍数达213.24倍，刷新公募REITs网下询价纪录，公众配售比例亦迭创新低。

   莫一帆认为，长期来看REITs的风险收益特征最终反映的是底层资产的风险收益特征，对产品价值的关注应回归到其底层资产的运营能力上。未来，基金管理人对不同行业底层资产的运营管理、ESG、信息化等方面能力将对底层资产及基金的业绩表现产生影响，市场将给予有优秀管理能力的产品更高溢价。 

   预计明年

   产品扩容将提速

   除已上市的24只REITs，12月26日，京东仓储物流REIT获批，公募REITs再“添丁”；此外，12月13日，山高集团高速公路REIT申请获上交所反馈。

   近日，国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰公开表示，希望到明年年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。

   莫一帆表示，根据不完全统计，目前已有超百家原始权益人发布公司公告或招标公告，拟进行公募REITs的发行及申报工作，2023年新上市REITs数量有望在今年基础上进一步增加。
 
   与此同时，REITs试点范围有望进一步拓展。近日，证监会副主席李超表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

   “市场期待基础设施公募REITs资产拓展至风电、光伏、水电等类别。”莫一帆表示，另外，也期待公募REITs品类进一步扩容，相关政策可尽早落地，覆盖市场化的长租房及商业不动产。

   明明认为，未来三类资产可能纳入公募REITs的底层资产，一是新基建，如5G、工业互联网、数据中心；二是传统基建，例如铁路、机场；三是其他分类，例如景区、水利设施。此外，长租房及商业不动产等领域的“突破”也值得关注。

   今年5月底，公募REITs扩募规则落地。9月29日，5单REITs扩募项目申报获证监会及沪深交易所受理，12月7日，沪深交易所对5单扩募项目提出反馈意见，首批扩募项目落地指日可待。“预计明年产品扩容将提速，新发和存量扩募是两大抓手。”莫一帆表示。

   探索建立

   多层次REITs市场

   业界人士认为，为了拓宽市场的广度和深度，积极探索建立多层次REITs市场将成为行业发展目标。

   今年5月份，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出探索建立多层次基础设施REITs市场。李超表示，促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。

   “许多保险机构和基础设施建设企业看到了通过REITs实现资金退出的希望，正在积极研究设立Pre-REITs。一些已搭建REITs平台的企业也在推进扩募工作，整合行业资产。”国家发改委原副主任张勇日前表示。

    明明认为，探索建立多层次REITs市场，意味着市场的广度和深度都将进一步拓展，有助于推动我国REITs资产向着成熟化的方向发展，进而更好地服务实体经济。如推动新发和扩募的常态化，鼓励民企积极参与，逐步发展REITs指数化产品以满足更为丰富的投资需求等。